Column Notaris van Spreeuwel: Woning en de belastingen

1. Eenmalig aftrekbare kosten

Bij de aankoop van een woning mag u eenmalig kosten aftrekken die (direct) te maken hebben met de financiering (meestal een hypotheeklening), zoals:
- de notariskosten voor de hypotheekakte en de bijbehorende kadastrale kosten (dus niet de kosten voor de akte van overdracht);
- de bemiddelingskosten voor de hypotheek of lening, zoals advies- of afsluitkosten;
- de taxatiekosten voor zover dat voor de financiering noodzakelijk is;
- de kosten voor de aanvraag voor een Nationale Hypotheek Garantie;
- verschillende eenmalige rentekosten, bijvoorbeeld: de betaalde boeterente of oversluitkosten;
- de rente en kosten van een lening voor overbruggingsfinanciering. U gebruikt een overbruggingsfinanciering als u een nieuwe woning heeft gekocht, terwijl u uw oude woning nog in eigendom heeft. De termijn voor de aftrekbaarheid is beperkt.

2. Eigenwoningforfait

U betaalt belasting over uw woning door een bijtelling op uw inkomen. Dit heet het ‘eigenwoningforfait’. De hoogte hiervan is afhankelijk van de WOZ-waarde voor dat jaar. De hoogte van het forfait voor woningen tussen € 75.000 en de ‘villagrens’ (in 2021 is dat € 1.110.000) is 0,50% van de WOZ-waarde. Voor woningen boven de villagrens is de bijtelling hoger. Alleen als u geen rente of een bescheiden rente die niet uitstijgt boven het forfait aftrekt, mag u de bijtelling grotendeels achterwege laten.

3. Hypotheekrenteaftrek

Elk jaar mag u de hypotheekrente aftrekken van uw belastbare inkomen in box 1. Voorwaarde is wel dat u een lening heeft afgesloten voor de aankoop van de woning, het onderhoud en/of de verbetering (verbouwing) daarvan en niet voor bijvoorbeeld de aanschaf van een auto. Voor hypotheekleningen die zijn afgesloten na 1 januari 2013 geldt als voorwaarde voor aftrek van hypotheekrente dat op de lening ten minste annuïtair wordt afgelost. Bij een annuïteitenhypotheek wordt elke maand een vast bedrag betaald. Dit bedrag bestaat uit twee delen, een deel rente en een deel aflossing. Aan het einde van de lening, na 30 jaar, is dan het hele bedrag van de hypotheek terugbetaald aan de bank. Hoewel elke maand hetzelfde bedrag wordt betaald, verandert geleidelijk de onderverdeling tussen de rente en aflossing.

In het begin bestaat het grootste deel van dat vaste be�drag uit rente en een klein deel uit aflossing. Door de aflossing wordt het bedrag waarover rente betaald moet worden steeds kleiner. Het rentebedrag wordt dus steeds lager en het aflossingsdeel wordt steeds groter. Voor hypotheekleningen die vóór 1 januari 2013 zijn afgesloten, is niet vereist dat ten minste annuïtair wordt afgelost.

Een hypotheeklening die aan de eisen voldoet wordt een ‘eigenwoningschuld’ genoemd. De renteaftrek geldt voor maximaal 30 jaar. Voor elke lening geldt een nieuwe 30-jaarsperiode. Als u na 30 jaar een deel van de oorspronkelijke lening nog niet heeft afgelost, is de hypotheekrente niet meer aftrekbaar. Koopt u een nieuwe woning en verkoopt u uw oude woning, dan wordt de renteaftrek beperkt door de bijleenregeling. Deze regeling wordt hierna onder 4 verder toegelicht. De aftrek van de rente over nieuwe en bestaande hypotheken gaat omlaag. Dit maximumpercentage wordt jaar�lijks afgebouwd. In 2021 is het maximale aftrekpercentage 43%.

4. Bijleenregeling

Als u een woning verkoopt en een hypotheek voor een nieuwe woning afsluit, dan geldt de bijleenregeling. U kunt dan te maken krijgen met een beperking van de renteaftrek. Daarvan is sprake bij overwaarde als gevolg van de verkoop van uw oude woning. De overwaarde is de verkoopprijs min de eigenwoningschuld op uw oude woning. De wet gaat ervan uit dat u de overwaarde gebruikt voor de financiering van uw nieuwe woning. Voor de renteaftrek mag u dus alleen dat deel van de lening gebruiken dat gelijk is aan de aankoopprijs van uw nieuwe woning min de overwaarde van uw oude woning.

Voorbeeld: Uw nieuwe woning kost € 200.000. De overwaarde van de oude woning is € 40.000. U heeft geen eigenwoningreserve (= overwaarde) van een eerdere verkoop van een woning. De rente over de lening van € 200.000 - € 40.000 = € 160.000 is dan aftrekbaar in box 1. Leent u € 200.000? Dan mag u over € 40.000 geen rente aftrekken.

Als u samen met uw partner een woning koopt en u niet ieder hetzelfde bedrag aan eigen geld inlegt, dan kan dit in de toekomst een nadeel opleveren voor de bijleenregeling. Bijvoorbeeld als u uit elkaar gaat of als u de woning verkoopt. In sommige gevallen kan dit worden recht getrokken met een draagplichtovereenkomst. Maar hier zitten haken en ogen aan.

5. Fiscaal partnerschap

U bent fiscaal partner als u getrouwd bent of een geregistreerd partnerschap heeft. Ongetrouwde samenwoners kunnen ook fiscale partners zijn (dit hangt af of zij aan bepaalde voorwaarden voldoen). Na een scheiding kunt u in sommige gevallen ook (nog steeds) fiscaal partner zijn. Bijvoorbeeld als u bij de gemeente (nog) op hetzelfde adres staat ingeschreven en samen eigenaar bent van een eigen woning. Het maakt fiscaal niet uit wie van de partners de eigenaar van de woning is of wie de lening heeft afgesloten. U geeft samen 100% van de woning aan en u kunt onderling verdelen wie welk deel aangeeft. Het deel van de kosten dat de ene partner aftrekt moet wel gelijk zijn aan het deel van het eigenwoningforfait dat die partner aangeeft.

Voorbeeld: Trekt u 40% van de kosten af, dan telt u ook 40% van het eigenwoningforfait bij. De andere partner geeft dan 60% van de kosten en 60% van het forfait aan. Met een goede verdeling kunt u belasting besparen. Hoe hoger het inkomen is, hoe hoger het belastingpercentage en dus ook het aftrekvoordeel.